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Título
ANÁLISE DA LOCAÇÃO BUILT TO SUIT NO DIREITO BRASILEIRO

Aluno: Amanda Tortelli Bavaresco - PIBIC/Fundação Araucária - Curso de Direito (M) - Orientador: Rosalice Fidalgo Pinheiro - Departamento de Direito Civil e Processual Civil - Área de conhecimento: 60103019 - Palavras-chave: atipicidade contratual; built to suit; locação.

Em consonância com a dinamicidade das relações negociais, o Código Civil brasileiro autoriza a criação de contratos atípicos (art. 425), de forma que os contratantes podem celebrar avenças diversas das expressamente previstas na legislação. Assim, o princípio da autonomia da vontade, lido contemporaneamente, permite que os particulares fixem com certa liberdade a disciplina vinculativa dos seus interesses nas relações contratuais. Exemplo dessa atipicidade encontra-se na locação built to suit, a qual vem sendo utilizada em escala cada vez maior no cenário imobiliário brasileiro e revela-se uma opção atrativa aos projetos destinados a grandes empreendimentos. Trata-se de um contrato pelo qual o investidor (futuro locador) implementa um empreendimento imobiliário de acordo com as especificações do futuro locatário, o qual passa a utilizar o imóvel por determinado período, via de regra longo, garantindo ao locador o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do bem. Embora a Lei de Locações tenha sido recentemente alterada pela Lei nº 12.744/2012 a fim de contemplar essa modalidade locatícia, para a maior parte da doutrina os contratos de "construção ajustada" ainda são considerados atípicos. As pontuais alterações promovidas pelo legislador não são suficientes para que se firme posicionamento pela tipicidade desses contratos, isso porque representam mais do que uma mera locação tradicional, abarcando elementos de prestação de serviços, incorporação imobiliária, empreitada, e outras avenças. As alterações de maior relevância se deram na ampliação das garantias do locador nos casos de denúncia antecipada do vínculo locatício, bem como na possibilidade de renúncia à ação revisional de aluguéis. Como os contratos de locação built to suit, em geral, possuem cláusula arbitral, raros conflitos são levados ao Judiciário brasileiro. Mesmo assim, analisando alguns poucos julgados localizados no Tribunal de Justiça de São Paulo e no Superior Tribunal de Justiça fica evidente a complexidade das transações imobiliárias envolvidas nesse tipo de contratação, sobretudo por suas especificidades. Importante dizer que, se por um lado a atipicidade representa maior insegurança jurídica, por outro é possível afirmar que a legislação brasileira privilegiou a autonomia da vontade ao tratar dos contratos built to suit, o que pode vir a representar ganhos negociais e desenvolvimento econômico ao país.